Passoire thermique Versailles : comment rénover en zone ABF ? | MH Fermetures

La ville de Versailles abrite l'un des taux les plus élevés de passoires thermiques en France. Selon une étude Hello Watt basée sur les données ADEME 2021, 32 % des logements versaillais sont classés F ou G au diagnostic de performance énergétique.

Versailles figure ainsi dans le top 10 des villes françaises les plus touchées, aux côtés de Paris, Vincennes, Colombes, Asnières ou Levallois-Perret.

Cette situation pousse les propriétaires versaillais à entreprendre des travaux. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 impose de sortir progressivement ces logements du parc locatif.

Mais Versailles est soumise à des contraintes patrimoniales uniques : le périmètre délimité des abords du domaine national de Versailles et de Trianon couvre l'ensemble de la ville, classée Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).

L'interdiction de louer les classes G est en vigueur depuis janvier 2025, l'interdiction des F est prévue pour 2028, mais il faut parallèlement respecter l'avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) pour toute modification de façade.

Ce guide 2026 explique comment sortir de ce statut en respectant les contraintes réglementaires et patrimoniales du territoire versaillais.

Le calendrier d'interdiction de location et la réforme DPE 2026

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 a instauré un calendrier d'interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores :

• Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction des logements classés G.
• 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F.
• 1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E.

Pour les propriétaires versaillais d'un bien classé G, la situation reste délicate.

Un bail en cours peut se poursuivre, mais son renouvellement tacite ou un changement de locataire déclenche l'interdiction.

S'ajoutent le gel des loyers des passoires thermiques depuis août 2022 et une décote immobilière de 15 % en moyenne à la vente.

Une nouvelle méthode de calcul du DPE est entrée en vigueur au 1er janvier 2026.

Elle valorise mieux le chauffage électrique : environ 850 000 logements sortent automatiquement du statut de passoire thermique sans travaux.

Le recalcul se fait gratuitement sur le site de l'ADEME.

La dérogation patrimoniale qui change tout à Versailles

C'est le point central que la plupart des propriétaires ignorent. Le décret n° 2022-510 du 8 avril 2022, puis le décret n° 2023-792 du 18 août 2023, prévoient des dérogations aux obligations de la loi Climat pour les bâtiments situés en zone patrimoniale protégée.

Deux cas sont prévus.

• Premier cas : si les travaux font courir un risque au bâti (structure, clos et couvert), le propriétaire est exonéré.
• Second cas : si le bâtiment ne peut pas atteindre la classe B en raison de ses contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, une rénovation est considérée comme "performante" dès lors qu'elle permet un gain d'au moins deux classes DPE. Passer de G à E, ou de F à D, suffit à être conforme.

La dérogation n'est pas automatique : il faut un refus écrit. Elle ne s'active que si le propriétaire peut produire un avis de refus formel de l'ABF concernant les travaux nécessaires à l'atteinte d'une meilleure classe. À Versailles, si l'ABF refuse l'isolation thermique par l'extérieur ou le remplacement des menuiseries par du PVC standard (ce qui est systématique en centre historique) le propriétaire peut se prévaloir de cette dérogation. Le document indispensable est le refus écrit de l'ABF ou de la mairie à la suite du dépôt d'une déclaration préalable. Sans ce document, la dérogation est juridiquement inopérante.

Le processus pour sécuriser son projet :

• L'audit énergétique préalable pour documenter les contraintes.
• Le dépôt d'une déclaration préalable intégrant un scénario ambitieux (ITE, fenêtres PVC) susceptible d'être refusé.
• La récupération de l'avis ABF : si le refus est prononcé, le document devient votre bouclier juridique.
• Le dépôt d'une nouvelle déclaration avec un projet adapté respectueux du patrimoine.
• La réalisation des travaux permettant le gain de deux classes DPE.
   

Les 3 leviers accessibles en zone protégée versaillaise

• Le remplacement des fenêtres par du bois double vitrage. C'est le levier le plus efficace et le mieux accepté par l'ABF. Une fenêtre bois sur mesure avec double vitrage faiblement émissif atteint un coefficient Uw de 1,3 à 1,5 W/m²K, contre 5 à 6 pour un simple vitrage d'origine. L'ABF valide généralement sous trois conditions : les petits bois structurels intégrés au vitrage, la teinte cohérente avec l'existant, et les dimensions à l'identique. Le prix se situe entre 900 et 1 800 € par fenêtre posée selon les dimensions et les finitions.
• Le survitrage intérieur. C'est une solution méconnue mais redoutable. Elle consiste à poser un second vitrage à l'intérieur, sans toucher à la fenêtre existante. Aucune modification n'est visible depuis la rue, l'acceptation ABF est quasi automatique. Le coût se situe entre 300 et 700 € par fenêtre. Le gain typique est d'une lettre d'étiquette DPE. Cumulé avec d'autres postes, il peut faire la différence pour atteindre le gain de deux classes requis.
• L'amélioration de l'étanchéité à l'air. Ce levier est souvent négligé. Sur un bâti ancien, les fuites d'air aux jonctions des menuiseries représentent une part majeure des déperditions de chaleur. Le remplacement des joints, le calfeutrement professionnel, la pose de volets intérieurs isolants : quelques centaines d'euros par ouvrant, cumulable avec les deux autres leviers et sans aucun impact sur la façade.

Les aides à la rénovation énergétique en 2026

• MaPrimeRénov Parcours par Geste : 40 à 100 € par fenêtre selon les revenus, plafond de 7 000 € par logement.
• Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) : environ 50 à 100 € par fenêtre.
• Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 €, désormais en guichet ouvert simplifié.
• TVA à 5,5 % : appliquée automatiquement si l'artisan est RGE et le logement a plus de deux ans.
• Aides locales : les dispositifs complémentaires de la Région Île-de-France, du Département des Yvelines et de la communauté Versailles Grand Parc.

La certification RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) de l'artisan conditionne l'accès à ces aides. Sans RGE, aucune prime n'est versée. Exigez l'attestation avant la signature de tout devis. La demande MaPrimeRénov doit être validée par l'ANAH avant la signature du bon de commande définitif.

Rénover en zone ABF avec un artisan local

Un artisan local implanté dans les Yvelines connaît les attentes spécifiques de l'ABF de Versailles : les coloris tolérés, les essences validées, les profils acceptés. Cette connaissance ne s'apprend que par l'expérience terrain sur des dizaines de chantiers en zone protégée.

MH Fermetures est une entreprise artisanale et familiale certifiée RGE basée à Saint-Germain-de-la-Grange. Que vous ayez un projet de pose de rénovation de fenêtres anciennes pour votre maison ou d'améliorer la note DPE de votre bien, nous disposons d'un éventail de produits.

Notre zone d'intervention couvre Versailles (Saint-Louis, Notre-Dame, Montreuil, Chantiers, Porchefontaine, Clagny-Glatigny), Saint-Germain-en-Laye, Le Chesnay, Viroflay, Saint-Cyr-l'École, Buc et les communes voisines du territoire de Versailles Grand Parc.

Vous envisagez de rénover vos fenêtres à Versailles pour sortir du statut de passoire thermique ?

Nos experts se tiennent à votre disposition pour vos projets de menuiserie extérieure à Versailles et alentours au 09 74 56 95 22. Vous pouvez également prendre contact avec nous directement en cliquant sur l'onglet « demande de devis ».